Hogyan ne vásároljunk ingatlant
Az ingatlanvásárlás a legtöbb család életében hosszú évekre szóló meghatározó döntés. Ezzel szemben az utóbbi hónapok ügyeinek tapasztalata alapján a vásárlók sokszor a legelemibb körültekintésről sem tesznek tanúbizonyságot mielőtt milliókat adnának ki. Persze az első, ami eszembe jut az, hogy forduljanak ügyvédhez. Ne a fizetés után, hanem előtte. Kifizetődő befektetés lesz. Mivel azonban ezt a tanácsot sokan úgysem fogadják meg az alábbiakban megpróbálok összeszedni néhány neuralgikus pontot. Jelen írásban az épülő lakások ’reményvételével’ nem is foglalkozok, hisz az önmagában egy külön problémahalmaz.
Ha én egy átlag lakásvásárló lennék, lehet, hogy elkerülném a ’visszavett banki ingatlanok’, árverési vétel problémahalmazt. Nem állítom, hogy nem lehet ’jól járni’ velük, de rengeteg járulékos probléma merülhet fel, melyek megoldása sok időt, és esetleg pénzt is fog igényelni. A végén mérleget vonva talán nem is lesz olyan jó vétel az, ami annak látszott.
Ha megtaláltuk a lakást, amiről érezzük, hogy ez az igazi annak örüljünk, de ne hagyjuk, hogy elhomályosítsa a gondolatainkat. Attól, hogy pillanatnyilag a maga fizikai valóságában ott egy lakás, egyáltalán nem jelenti azt, hogy az jogilag is elérhető.
MIELŐTT EGYETLEN FORINTOT KIFIZETÜNK, VAGY EGYETLEN ALÁÍRÁST ELHELYEZÜNK EGY IRATON győződjünk meg néhány alapvető tényről az ingatlannal kapcsolatban. Praktikusan kezdjük azzal, hogy beszerzünk egy tulajdoni lapot. Nem, az eladó 10 évvel ezelőtti tulajdoni lap másolata nem lesz jó. Az ügyfélkapun keresztül évente 2 db ingyenesen elérhető mindenkinek, de az is jó befektetés lesz, ha úgy kell megvásárolnunk.
Elsődlegesen mire figyeljünk a tulajdoni lapon? Kezdjük a helyrajzi számmal. Ha 0 val kezdődik, akkor az külterületet jelöl. Ez nem feltétlenül baj, de érdemes végig gondolni mivel járhat, mert utólag már nem tudunk változtatni.
Rögtön a helyrajzi szám és a cím után következnek az elintézetlen széljegyek -ha vannak ilyenek-. Ez lehet teljesen ártatlan bejegyzés, de az is előfordulhat, hogy épp ellehetetleníti a tulajdonszerzésünket, mert főszabályként a bejegyzések időrendi sorrendben kerülnek elintézésre. Azaz a mi tulajdonszerzésünk csak a sor végére állhat be. Tanulság: Feltétlenül és pontosan győződjünk meg róla, hogy mit tartalmaznak a széljegyek. Jelezném, hogy az eladó, vagy az ingatlanos meggyőző magyarázata arról, hogy ez csak egy kis jelentéktelen dolog, nem tartozik a hiteles meggyőződés körébe.
Máris eljutottunk a tulajdoni lap I. részéhez. Itt valami olyasmit kellene látnunk, hogy ’kivett lakóház udvar’, vagy ’lakás’. Ha nincs feltüntetve a lakóingatlan, vagy pl. üzletnek van feltüntetve abból ismét csak lehetnek bonyodalmak. Gyakorlatilag -lakóingatlan szempontból- szinte forgalomképtelenséget jelent, ha a kat.t.jöv. oszlopban AK (aranykorona) értéket látunk. Az ilyen ingatlan csak a földforgalmi törvény előírásainak megfelelően vásárolható meg, azaz nem túl egyszerűen.
Lakásokkal kapcsolatban szót kell még ejteni a társasházi kérdésekről. Mivel mai napig nem egységes a joggyakorlat abban, hogy a felhalmozott közös költség tartozás terhelheti-e a vevőt, inkább tisztázzuk, hogy van-e közös költség tartozás, és van-e pl. elővételi joga a társasháznak. Hasonlóképp nem árt átfutni a társasház alapító okiratát és az SZMSZ-t sem, mert nem fog később meglepetés érni minket.
Bár társasházakkal is vannak problémák az igazi problémahalmaz az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok kérdése. Eleve kérdés, miért nem alakultak társasházzá? Legyen akár mindössze 4 lakás az ingatlanon osztatlan közös tulajdonban. Ez alapesetben azt jelenti, hogy a sajátnak vélt lakásunknak lesz még rajtunk kívül 3 másik vadidegen tulajdonosa, mi pedig az ő lakásaiknak is tulajdonosai leszünk majd. Azaz pl. a tulajdonosi kötelezettségek minket is terhelnek. A helyzeten lehet javítani, ha legalább a használati jogok tekintetében felosztjuk az ingatlant, de az a tulajdonosok közös megegyezését feltételezi. Összegezve: Átlagvevőként én az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokat is elkerülném.
A tulajdoni lapra visszakanyarodva: A II. részben találjuk a tulajdonosokat. Ismét csak tisztázni kell, hogy vajon ők akarják-e nekünk eladni az ingatlant? Ha igen akkor minden tulajdonos el akarja adni? Ha a tulajdonosok közt kiskorú, vagy gondnokság alatt álló személy van, akkor az adásvételhez szükséges a gyámhivatal hozzájárulása is. (Nem lesz túl gyors, és nem elég a szülő, mint törvényes képviselő hozzájárulása.)
El is érkeztünk a III. részhez, ahol megtalálhatjuk az ingatlant terhelő terheket. Itt mindenekelőtt tisztázni kell mekkora az aktuális tartozás ’A visszafizettünk már x milliót, alig van rajt tartozás’ jellegű mondatok nem tartoznak ide. Ragaszkodjunk a teher jogosultja által kiállított nem túl régi eredeti okirathoz. Ha megvan az összeg le kell tisztázni ki és milyen módon tehermentesít. Ha a mi pénzünkből gondolják, akkor vagy mi tehermentesítsünk, vagy ragaszkodjunk hozzá, hogy ügyvédi letétből történjen a tehermentesítés. Az ügyvédi letétről letéti szerződést és kamarai igazolást kell kapnunk. Itt jelezném, hogy az ügyvédeken kívül az ügyletben más nem jogosult letétet kezelni, vagy elfogadni. Különösen nem az ingatlanközvetítők, vagy ingatlanos cégek. Ha a teher nagyobb, mint a lakás értéke felejtsük el az ingatlant. Persze lehet, hogy egy bank esetleg belemegy majd a tehernél kisebb vételárba -nekem is volt már ilyen ügyem- de az sem lesz gyors. Ha a teher nem pénzintézettől, hanem végrehajtótól vagy a NAV-tól származik az viszonylag egyszerűbb eset, ha megvan a pontos összeg és az még kezelhető méretű a vételárhoz viszonyítva. Végül viszonylag gyakori még a Magyar Állam javára bejegyzett teher a ’szocpol’ miatt. Itt bizony amíg a határidő nem telt le csak úgy szabadul az ingatlan, ha letétbe kerül a teljes összeg. Igaz ez arra az esetre is, ha csak 2 hónap van vissza a 10 évből. Gondolom mondanom sem kell, hogy a MÁK sem szokott olyan gyors lenni.
Ezt követően lehet beszélgetni az adásvétel feltételeiről, és ha azt is tisztáztuk, akkor fizethetünk előleget és aláírhatunk. Lehetőleg az eladónak és ne az ingatlanosnak.
Ha ezeket a kérdéseket mind letisztáztuk az eladókkal, akkor is elég sok buktató lesz még az ügyben, de legalább nem lehetetlenül el az ügylet már rögtön az elején, és kevesebb eséllyel ragad benn a pénzünk, -vagy mi- egy olyan ingatlanban, amit már nem is szeretnénk annyira.
Ha ebben a rövid felsorolásban felvillantott problémák közül bármelyik felmerül bátran nézzünk másik ingatlant, vagy feltétlenül keressünk egy ügyvédet. Sok stressztől kíméljük meg magunkat.